Tổng quan báo cáo thị trường bất động sản Việt Nam 2020
Trong năm 2020, do ảnh hưởng của covid-19, thị trường bất động sản Việt Nam bị ảnh hưởng rõ rệt. Một số chủ trương và quy định đã được ban hành nhằm thúc đẩy sự hồi phục và phát triển của thị trường BĐS như quy định về quy trình bàn giao đất cho chủ đầu tư trúng thầu (T2/2020), quy định gia hạn thời hạn nộp thuế cho các doanh nghiệp (T3/2020), yêu cầu hủy thanh tra dự án bất động sản tại Hà Nội, TP.HCM và Bình Thuận (T8/2020), nghị định 164/NQ-CP tháo gỡ pháp lý cho các dự án BĐS (T11/2020). Dưới đây là tổng quan báo cáo thị trường bất động sản 2020.
1. Báo cáo thị trường Bất động sản Hà Nội 2020
Theo số liệu từ Sở Xây dựng TP. Hà Nội, năm 2020 phê duyệt 45 Dự án có sản phẩm đủ điều kiện bán hàng ra thị trường với 17.626 căn hộ và 1.584 thấp tầng. So với năm 2019 (60 Dự án) lượng sản phẩm đủ điều kiện bán hàng năm 2020 chỉ đạt 66,9%.
– Lượng sản phẩm chào bán trên toàn thị trường đạt 28.818 sản phẩm. Trong đó, có 24.164 căn hộ và 4.672 thấp tầng.
– Giao dịch 13.834 sản phẩm (gồm 10.032 căn hộ và 3.802 thấp tầng) .
– Tỉ lệ hấp thụ trung bình đạt 48%.
– Tổng căn hộ mới chào bán trên thị trường Hà Nội năm 2020 đạt 16.350 sản phẩm, giao dịch 4.350 sản phẩm. Tỉ lệ hấp thụ đạt 26,6%.
– Quý IV/2020 là thời điểm TP. Hà Nội có lượng cung và giao dịch tăng mạnh so với các Quý trước, tuy nhiên tỉ lệ hấp thụ vẫn duy trì ở mức thấp.
Đánh giá chung:
– Về tình trạng phát triển dự án đô thị và nhà ở tại Hà Nội năm 2020: Tại Hà Nội không có nhiều dự án mới được phê duyệt đầu tư ở giai đoạn này.
– Về cung – cầu, giao dịch, tỷ lệ hấp thụ:
Căn hộ vẫn là dòng sản phẩm chủ đạo. Trong đó chủ yếu là căn hộ trung và cao cấp. Căn hộ bình dân, giá thấp ngày càng chiếm tỉ trọng thấp. Hà Nội trong năm xuất hiện nhiều sản phẩm thấp tầng. Trong đó, nhà phố, shophouse là phổ biến điển hình ở những dự án của Vingroup, Hà đô, An lạc, Himlam,…
Nền kinh tế và thu nhập suy giảm đã làm giảm lực cầu mua nhà ở và đầu tư kinh doanh bất động sản lâu dài.
Xuất hiện sự chuyển dịch đầu tư vào thị trường bất động sản từ các ngành kinh tế khác, làm tăng lực cầu đầu tư trong ngắn hạn. Điều này đã làm thị trường bất động sản nóng lên ở một số khu vực nông thôn, vùng chuẩn bị lên Quận.
Căn hộ chỉ hấp thụ tốt ở phân khúc bình dân và rất chậm ở phân khúc cao cấp. Kể cả những dự án được đánh giá là chất lượng tốt cũng có tỉ lệ hấp thụ không cao. Hàng tồn trên thị trường chủ yếu nằm ở căn hộ có giá >35tr/m², nhà đất có giá >100tr/m².
Nhiều giao dịch diễn ra tại các dự án bất động sản được xác định là đầu tư ngắn hạn, chờ lên giá. Những giao dịch kiểu này hiện đang chào bán lại trên thị trường khá phổ biến nhưng khó thành công vì giao dịch lần đầu cao, khó được thị trường hấp thụ lại.
Do có thông tin lên Quận, thông tin phát triển đầu tư đã làm sốt đất bùng phát ở một số vùng như: Hòa lạc, Tây sơn, Thạch thất, Hoài Đức, Đông Anh….Cuối năm hiện tượng trên đã lắng dịu. Do sốt đất nên hiện tượng người dân đòi đền bù giá cao 4-5trđ/m² diễn ra ở nhiều khu vực, làm bế tắc cho nhiều dự án phát triển bất động sản tại Hà Nội.
2. Báo cáo thị trường bất động sản TP Hồ Chí Minh 2020
– Theo số liệu từ Sở Xây dựng TP. HCM, năm 2020 phê duyệt 31 Dự án có sản phẩm đủ điều kiện bán hàng ra thị trường với 15.275 căn hộ và 1.620 thấp tầng.
– Lượng cung đủ điều kiện chỉ đạt 59,7% so với năm 2018 (77 Dự án) và 68,1% so với năm 2019 (47 Dự án).
– Lượng sản phẩm chào bán trên toàn thị trường TP. HCM đạt 27.390 s/p. Trong đó, có 25.069 căn hộ và 2.321 thấp tầng.
– Giao dịch 23.833 s/p (gồm 21.650 căn hộ và 2.183 thấp tầng).
– Tỉ lệ hấp thụ đạt 87%.
– Tổng căn hộ mới chào bán trên thị trường năm 2020 đạt 21.312 s/p, giao dịch 13.043 s/p. Tỉ lệ hấp thụ đạt 61,2%.
– Lượng cung mới chào bán năm 2020 chỉ đạt 47,5% so với năm 2018 và 84,9% so với năm 2019.
– Lượng giao dịch chỉ đạt 42,1% so với năm 2018 và 61,1% so với năm 2019.
Đánh giá chung:
– Về cung – cầu, giao dịch:
Trong cơ cấu nguồn cung chào bán ra thị trường, căn hộ giá thấp không còn xuất hiện, nhiều dự án thuộc phân khúc bình dân trước đó đều bị đẩy giá tương đương phân khúc trung – cao cấp. Covid 19 dường như không làm ảnh hưởng đến đến việc đầu tư, giao dịch bất động sản tại TP Hồ Chí Minh.
Những thông tin tích cực vĩ mô cho thấy nhiều dấu hiệu để TP Hồ Chí Minh sẽ tăng tốc phát triển kinh tế như: Thành phố nhiều cơ chế đặc thù để chủ động phát triển, cải tổ mạnh mẽ để nâng cao chất lượng điều hành, nhiều dự án hạ tầng đô thị đặc biệt đang dần hình thành. Cộng với đó là việc đầu tư xây dựng sân bay Quốc tế Long Thành tại Đồng Nai và đặc biệt là thành lập TP. Thủ Đức đã tạo một lực hút đầu tư rất mạnh ở TP. Hồ Chí Minh.
Lực cầu của thị trường bất động sản tăng mạnh do sự chuyển dịch đầu tư từ các ngành kinh tế khác sang bất động sản. Hiện lực cầu tại TP. Hồ Chí Minh hiện đang dồn phần lớn về khu vực thành lập TP. Thủ Đức như: Quận 9, Quận 2, Quận Thủ Đức và lan tỏa sang cả khu vực Miền Đông Nam bộ. Làn sóng cầu này hấp thụ rất nhanh những bất động sản có giá tốt ở các phân khúc đất nền, căn hộ trung cấp, căn hộ cao cấp có diện tích nhỏ. Những ở căn hộ cao cấp có giá trị cao (trên 70tr/m2) thì hấp thụ yếu hơn.
Đánh giá sơ bộ về lực cầu ngoài ngành chuyển hướng vào thị trường bất động sản TP. HCM cho thấy đang chiếm tỷ trọng khá lớn (ước đạt 30% -40% tổng cầu đầu tư thị trường bất động sản tại TP. Hồ Chí Minh). Tuy nhiên, cầu này là ngắn hạn chỉ tham gia với mục đích sinh lời nhanh rồi rút vốn. Đó chính là tính ảo của thị trường BĐS.
– Về giá: Trong khoảng thời gian rất ngắn, mặt bằng giá mới tại TP. Hồ Chí Minh đã được thiết lập. Các dự án thuộc phân khúc bình dân đã biến thành phân trung cấp, dự án thuộc phân khúc trung cấp biến thành cao cấp,…
Đáng nói ở đây, sự thay đổi phân khúc là vì tăng giá chứ không phải vì tăng chất lượng của Dự án cho phù hợp. Điều này là bất thường khi không phản ánh đúng giá trị của bất động sản, rất dễ xảy ra bong bóng bất động sản. Một thị trường như vậy tiềm ẩn nhiều nguy cơ phát triển không bền vững, gây nên những bất ổn về kinh tế, tài chính,…
Trên đây là báo cáo thị trường bất động sản 2020 tại 2 thị trường lớn Hà Nội và TP Hồ Chí Minh. Hy vọng bài viết đã cung cấp cho bạn những thông tin hữu ích.
Nguồn: Hội môi giới Bất động sản Việt Nam.
Bài viết liên quan:
